Имотни измами Печат

В условията на световна финансова криза, в частност тенденциите към увеличаване на безработицата и все по-свитото потребление от страна на масовия български потребител се наблюдава увеличаване на престъпленията, свързани с неправомерно придобиване на недвижима собственост като този род престъпление се осъществява от широк кръг лица/от юристи и крупни бизнесмени до необразовани лица, вкл. от малцинствените групи, боравещи с най-лоши като качество неистински документи.
В процеса на работата на ГД „Национална полиция" по линия "Имотни измами", са установени случаи, които условно могат да бъдат обособени в няколко основни групи:

І. В тази група попадат случаи, при които има действия ли бездействия, както на ЮЛ /инвеститори и/или изпълнители на проекти по строителство на жилищни сгради/, така и на длъжностни лица от сектори на държавната администрация, от които зависи утвърждаването на архитектурни проекти, планове за благоустройство и др. Причини за обособяване на тази група са непознаване на местното законодателство, лоши практики на компаниите за посредничество при осъществяваните покупко-продажби, както и извършване на пълно предварително заплащане на недвижимите имоти на посредници преди изповядване на сделката за покупка. По отношение на изброените по-горе лица, се касае предимно за нарушения на устройствената нормативна база и/или граждански правоотношения, по които МВР не е компетентно да се произнася.
При случаи на установени административни нарушения от страна на длъжностни лица и когато МВР е сезирано да извърши проверка по определени обстоятелства, възможностите са ограничени до степен сигнална функция, т.е. структурата, установила нарушенията, сигнализира компетентния за това държавен орган.
ІІ. Във втората група попадат лица, както чужди, така и български граждани, пострадали от действията на лица, неправомерно придобили или разпоредили се с имотите на добросъвестните собственици.
По отношение на чуждестранните ЮЛ/ФЛ, осъществили инвестиции в закупуването на недвижими имоти на територията на страната, с цел придобиване на т. нар. втори дом или жилища за отдаване под наем чрез туроператорски фирми и придобиване на финансови средства от тяхното експлоатиране, в преобладаваща част от случаите е налице използване на лични данни и изготвяне на неистински документи, чрез които се "придобиват" имотите. Тук също имаме разделени на две подгрупи, при които, в зависимост от формата и начина на придобиване на имота, се предприемат от измамниците действия в няколко насоки:
1. В групата на физическите лица, които инвестират средства за придобиване на имоти, най-често се прибягва до отделни измамливи действия на недобросъвестни лица. В тези случаи чуждите граждани биват въвеждани в заблуждение относно намеренията на отсрещната страна, като се използва и непознаването на българското законодателство.
Отделно от това, чуждестранните граждани често се доверяват на лица, техни сънародници /част от схемата за измами/, които изпълняват функции на посредници при осъществяване на сделки и които водят преговори с бъдещите собственици. „Посредниците" често представят документи от името на българския инвеститор и същевременно посочват свои банкови сметки, по които да бъдат извършвани преводите /вноските/ по придобиването на даден имот. Купувачите на имота често се доверяват на посредника без да предприемат действия по проучване на самия инвеститор/строител, а се доверяват на "посредника". След осъществяване на плащанията по закупуване, обикновено изминава дълъг период от време, след който бъдещите собственици решават да проверят какво се случва със собствеността им. Тогава всъщност разбират, че или средствата не са стигнали до инвеститора, или условията по сделката са били съвсем различни от договореното с "посредника". Едва тогава потърпевшите подават сигнал, че спрямо тях има извършено престъпление. Тези обстоятелства до голяма степен затрудняват работата по разкриване на този род престъпления поради изминалия дълъг период от време, както и трудности по установяване извършителите на деянието.
2. Тук попадат чуждестранни граждани, регистрирали ЮЛ, което реално не развива търговска дейност, а е учредено с цел придобиване на имот, който се вписва като актив в баланса на дружеството. Почти във всички случаи, собствениците на капитала не проверяват състоянието на дружеството /в търговския регистър/, защото то реално не осъществява дейност. Точно този факт благоприятства за осъществяване на имотни измами. Основен проблем в тези случаи е свободният достъп до данните в Търговския регистър, откъдето измамниците се сдобиват с номера на документи за самоличност, ЕГН/ЛНЧ, адреси и др. данни и най-парадоксалното – подписи на съдружници/управители от сканираните в ТР документи. Впоследствие с тези данни се изготвят неистински документи като протоколи от общи събрания на съдружници с взето решение за продажба на имотите или смяна на управителя /с подставено лице/, на когото са делегирани права да взема решения относно продажба, а също и договори за прехвърляне на дружествени дялове /отново на подставени лица/. Съществуват и случаи, в които след прехвърлянето на собствеността, отново се прибягва до „връщане" на дружеството на „предишните" му собственици. Необходимо е да се направи проверка в Имотния регистър от собственика или управителя, за да се установи, че собствеността е прехвърлена, което често става по случайност или чак при осъществяване на сделка с имота.
ІІІ. Имотните измами, базирани на неистински документи, в масовия случай, се осъществяват на база изготвяне на един или няколко неистински документа, които впоследствие спомагат за набавяне на останалите /истински/ документи, а именно:
1. Завещание /дарение – масово използвани за придобиване на имоти на починали или психично болни физически лица.
2. Смъртен акт/удостоверение за наследници – също в голяма част от случаите, използвани за придобиване на цялостната документация за последваща сделка с имоти на починали лица.
3. Психично болни, които не са поставени под запрещение и се намират в психиатрично заведение. В много от случаите, подписите на документите са на самите лица, като измамниците се възползват от психичното им състояние и създават доверителни отношения с тях.
4. Различни документи по отношение смяна на управител на ТД- ЮЛ с последваща разпоредителна сделка с имот, собственост на дружеството /протоколи от общи събрания на съдружници с решение за смяна на управител, който е част от схемата за измами/.
5. Смяна на съдружник чрез неистински договор за продажба на дружествени дялове с последваща разпоредителна сделка с недвижими имоти на това дружество от страна на "новоприетия съдружник".
6. Съдебни решения за присъдена собственост/вземане.
7. Съдебни решения за възстановяване право на собственост.
8. Запис на заповед /често неистински документ/, чрез който се завежда изпълнително дело при ЧСИ и се налагат възбрани върху имуществото на длъжника. При невъзможност да се обезпечи вземането, имотите на длъжника се изнасят на публична продан, като в част от случаите имотът се придобива от подставено лице на цени, в пъти по-ниски от пазарните.

На основание Наредба за достъпа на нотариусите до Националния автоматизиран информационен фонд за българските документи за самоличност, приета с ПМС № 312/17.12.2009 г. в ДКИС – МВР е разработена електронна услуга, чрез която се осъществява достъп до данни (статус и снимка) за български документи за самоличност. Системата за връзка на нотариусите с Националния автоматизиран информационен фонд за българските документи за самоличност цели превенция при опити за осъществяване на сделки с недвижими имоти чрез използване на неистински документи за самоличност.
Отделно от това, нотариусите имат и отдалечен достъп до Имотен регистър на АВ, както и достъп до НБД „Население" /по отношение данни за наследници на починали лица/.