Граждани на страни членки на ЕС или на страни членки на Европейското икономическо пространство могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в България при същите условия, както българските граждани.

Граждани на страни членки на ЕС или на страни членки на Европейското икономическо пространство могат да придобиват право на собственост върху земя в съответствие с изискванията на закона и съгласно Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз. До края на 2011 г. чуждестранните лица нямаха право да притежават земя за втори дом. От 01.01.2012 г. това ограничение вече не важи и чуждестранни инвеститори могат да придобиват земята, върху която е построен техният имот. Това ограничение обаче е валидно за собственост върху селскостопански земи и ще отпадне след 01.01.2014 г.

Ако имотът, който искате да купите, все още не е построен изцяло или нямате готовност да станете собственик (например когато не можете да платите цялата цена наведнъж, а искате да ползвате плащане на вноски), можете да подпишете предварителен договор. Предварителният договор е обещание на продавача да построи/продаде имота и на купувача – да го купи. Освен това задължително съдържание се препоръчва да включите клаузи, защитаващи Вашия интерес – краен срок за построяването и прехвърлянето на собствеността; етап на завършеност, в който може да се прехвърли собствеността; завършване на комплекса, в който се намира имотът; уреждане на последното плащане при нотариалното прехвърляне едва след като имотът е построен напълно и е получил всички разрешителни; задължение на продавача/строителя да прехвърли собствеността, освободена от всякакви тежести (ипотеки, залози, удръжки, права на трети страни); предвиждане на неустойки за късно завършване и прехвърляне на правото на собственост и в случай на тежести; право за анулиране на договора при неизпълнение на задълженията.

След като двете страни са готови и имотът е завършен, е необходимо да се подпише акт за собственост пред нотариус. Това е документът, който прехвърля правото на собственост и доказва, че купувачът е собственик на имота. В същия ден той се вписва в Имотния регистър като собственик и има пълно право да се разпорежда с него – да го ипотекира, отдава под наем, продава и др.

Моля вижте отговорите на въпроси 21 и 27 за разпоредбите за адвокатските хонорари.

Ако решите да купите имот с кредит, отпуснат от българска банка, определено ще се нуждаете от съвети и съдействие на адвокат.

При подписване на акт за собственост се дължат следните такси:

Нотариална такса – ок. 1% от цената

Такса за Имотния регистър – 0,1% от цената

Гербов налог – варира според мястото, на което се намира имотът – обикновено 2-2,5% от цената.

Таксите могат да се разделят между продавача и купувача, но обикновено се заплащат от купувача.

Ще трябва да се регистрирате и да получите БУЛСТАТ номер – това е идентификационен номер.

Пред заплащане на цената е важно Вашият адвокат да провери дали имотът не е обременен с тежести от продавача в полза на банки, трети страни или данъчни власти.

Законът предвижда изпращане на покана до строителя да изпълни задълженията си в разумен срок с предупреждение, че в случай на следващо закъснение/неизпълнение ще анулирате договора и ще търсите възвръщане на инвестираните средства, включително глобите.

Ако строителят не изпълни задълженията си, посочени в поканата, Вашият договор е анулиран и вие можете да предявите претенция в съда срещу него за възстановяване на суми, глоби, интерес и разходи.

Това зависи от делото и от компетентния български съд, който ще го разглежда.

Съдебната система в България се състои от 3 инстанции – първоинстанционен съд, апелативен съд и Върховен касационен съд. Делата се обжалват пред Върховния съд в много ограничени случаи, така че повечето се решават окончателно от апелативния съд.

Тъй като едната от страните по договора е българско юридическо или физическо лице, можете да предявите иск в български съд, освен ако в договора изрично не е предвидено, че страните са избрали друга юрисдикция, различна от установената от общите условия.

В българските съдилища има много дела, заведени от чуждестранни инвеститори и техният успех зависи не от националността на ищеца, а от характера на делото и на добрата подготовка и подходяща квалификация на адвоката. До настоящия момент много чуждестранни инвеститори са успели да осъдят български строители и са получили плащания в своя полза. Но има и случаи, в които присъдата на съда е в полза на продавача/строителя и инвеститорите са били задължени да покрият съдебните разноски и адвокатските разходи на другата страна. Много е важно да поверите случая си в ръцете на висококвалифициран адвокат с международна репутация и препоръки.

Обикновено не е необходимо да участвате лично в заседанията. Достатъчно е, ако Ви представлява адвокат/пълномощник с пълномощно.

Решението е различно, в случай че сте подписали окончателния договор – акта за собственост, който гарантира, че сте придобили право върху имота, т.е. върху Вас е прехвърлено правото на собственост върху имота. В такъв случай и при условие че Вашият адвокат е проверил, че Ви е прехвърлено правото на собственост, освободено от всякакви тежести (включително ипотеки и права на трети страни), Вашият имот е свободен и възможните процедури по несъстоятелност не заплашват собствеността Ви върху него.

Но ако Вашата покупка е все още на етап предварителен договор и не сте получили правото на собственост, по закон Вие не притежавате имота. Собственик е продавачът/строителят, който само е поел договорно задължение да Ви прехвърли правото на собственост. В случай на производство по несъстоятелност Вие ще бъдете конституиран като кредитор на продавача и ще имате право да изискате Вашите вземания (платените до момента средства, глоби и др.) в самото производство по несъстоятелност. Целта несъстоятелността е да събере и след това да разпредели между кредиторите (според техния ред и привилегии) всички активи на дружеството на продавача. Обърнете внимание, че сроковете, в които можете да предявите иск за вземанията си в хода на производството по несъстоятелност, са преклузивни. Освен това производството е сложно и продължително и изисква пълно и всеотдайно правно съдействие. Условията на закона, регулиращи производството по несъстоятелност, са обвързващи и е важно да се спазват. Затова е силно препоръчително да ангажирате адвокат, който Ви представлява и да защитава интересите Ви в това производство.

Ако сте гарантирали покупката си с предварителен договор и сте включили клауза, че строителят трябва да Ви прехвърли правото на собственост без каквито и да е тежести (включително право на задържане от данъчните власти, ипотеки към банки и др.), можете да претендирате строителя/продавача да освободи конкретен апартамент/имот от задържането, като покрие съответната част от дълга. В случай на забавяне можете да анулирате договора, да предявите иск в съда и да съдите строителя за възстановяване на сумите.

Друга възможност е да проведете преговори с продавача, за да замените апартамента с друг, който не е под възбрана/ипотека.

И в този случай е необходимо да прегледате клаузите на предварителния договор, подписан със строителя и да установите какви конкретните задължения, поети от него. Много е важно да осигурите неговото задължение да построи не само апартамента, но и целия комплекс. Така в случай на невъзможност на строителя да построи изцяло комплекса Вие ще можете да заведете дело срещу него.

Забележете, че е силно препоръчително да потърсите правна помощ и преглед от адвокат, преди да подпишете предварителния договор и да сключите сделката, а не след това, когато проблемите вече са се появили. Всички механизми за Вашата защита трябва да се осигурят в предварителния договор.