in head 4

FAQs - Основни въпроси

Възможността за „продажба” на апартамента два или повече пъти е налице само преди подписването на окончателния акт за собственост пред нотариус и преди купувачът да стане собственик на апартамента. След като правото на собственост бъде прехвърлено, купувачът се регистрира като собственик в Имотния регистър и продавачът/строителят няма никакви права върху имота, включително да го продава отново. Разбира се Вашият адвокат трябва да се е уверил, че няма никакви тежести върху имота и че Вие сте придобили пълното право на собственост. Ако такава проверка не бъде извършена, съществува риск от изгонване (т.е. да бъдете изведен от имота от страната, чиито права върху имота са възникнали преди Вашите).

В случай че продавачът/строителят е подписал предварителни договори с няколко купувачи за един и същи имот (т.е. имотът е „продаден” на някой друг), отново е необходимо да прегледате Вашия договор, за да видите какви са правата Ви.

Напоследък сме получили много съдебни присъди в този смисъл, издадени от българските съдилища. Чуждестранни инвеститори са получили обратно вноските, които са заплатили от цената, въз основа анулирани предварителни договори. Такива присъди могат да включват също и плащане на глоби, загубен интерес, възстановяване на съдебните такси, внесени при подаване на иска и на адвокатските хонорари.

За да улесните доказването на направените плащания, е препоръчително да извършвате само банкови плащания. Може също така да изискате от продавача да Ви предостави потвърждение, че средствата са получени – подписани разписки, фактури и др.

Разпореждането с имот от трето лице без знанието на собственика е незаконно. Във всички случаи имате право да получите наемната цена. В такава ситуация трябва да се консултирате с адвоката си. Могат да се предприемат следните действия:

- изпратете известие за незабавно напускане на имота;

- ако незаконният обитател не се подчини на известие и остане в апартамента, можете да потърсите съдействие от полицията;

- като крайно решение можете да започнете съдебно производство;

- по взаимно съгласие с обитателя можете да подпишете договор за наем и да узаконите отношенията си.

Управлението на жилищен комплекс включва процедури и механизми за контрол върху използването и поддържането на общите части и спазването на вътрешните правила на сградата, както и контрол за изпълнението на задълженията от собствениците, ползвателите и обитателите. Управлението на комплекса се извършва от Общо събрание на всички собственици и/или сдружение на собствениците. Общото събрание се свиква най-малко веднъж годишно, като всеки собственик има право да гласува пропорционално на дела си в етажната собственост. Делът, съответстващ на дела на собственика, обикновено е посочен в акта за собственост или в други документи, описващи имота. Има списък с основните задължения, които всеки собственик трябва да спазва, като: да не пречи на другите собственици, ползватели и обитатели да ползват общите части на сградата; да не причинява повреди на общите части; да не ги заема; да не извършва действия, които пречат твърде много и причиняват голямо неудобство на другите; да изпълнява решенията на общото събрание; да заплаща необходимите разходи; да спазва санитарните и хигиенни стандарти и др. Във всяка сграда трябва да се създаде и поддържа книга на собствениците, която съдържа важна информация за имота, собственика, ползвателите и др. Решенията на управителните органи, приети съгласно изискванията на етажната собственост, са абсолютно задължителни за висчки собственици в сградата.

Често чуждестранните собственици на имоти ангажират фирми за управление и поддръжка, които отговарят за цялата вътрешна организация в сградата, заплащат от тяхно име комуналните сметки, събират плащанията от собствениците, отдават апартаментите от тяхно име и др. Препоръчва се да подпишете договор с такава фирма след преглед и съвет от Вашия адвокат.

Според българското законодателство всеки собственик има право на неприкосновеност на дома си. Освен при законовите основания, предвидени в закона, никой няма право да влиза в имота Ви без Ваше съгласие. Добре е да се свържете първо с адвоката си, който може да изиска обяснение от управляващата фирма и да предприеме съответните действия. Можете също така да се обадите на полицията и да ги информирате за опит за измама или кражба, ако сте сигурни, че са извършени такива престъпления.

Всеки собственик е длъжен да плаща своите битови сметки за имота съгласно фактурите, изпращани всеки месец от електроснабдителните/ водоснабдителните/ отоплителните дружества. Трябва да получавате сметките/фактурите на Ваше име директно от съответните дружества, освен ако не сте упълномощили някого да се занимава с тях от Ваше име. Ако прецените, че сметките са твърде високи или надвишени, можете да се обърнете към съответното дружество за извършване на съответната проверка.

Освен това собственикът следва да покрива комуналните сметки за общите части на сградата пропорционално на неговия дял в етажната собственост. Препоръчва се да поискате фактурата/сметката, издадена от съответното дружество за общите части, за да проверите цифрите и да ги сравните с посочените от фирма за поддръжка.

Съгласно разпоредбите на българския Закон за данъците върху доходите на физическите лица не се облагат с данъци доходите, придобити през данъчната година от продажба или обмен на:

a) един жилищен недвижим имот, при условие че са изминали повече от три години от придобиването до датата на продажбата или размяната;

б) до два недвижими имота, както и неограничен брой селскостопански и горски имоти, при условие че са изминали повече от пет години от придобиването до датата на продажбата или размяната;

Необходимо е да плащате годишния данък върху имота заедно с таксата за битови отпадъци, начислявана от местните данъчни органи. Те се определят от общината, в която се намира имотът Ви. Могат да се заплатят в брой на касите в общината или с банков превод, но в този случай трябва да въведете специален код, съответстващ на плащането на съответния данък/такса.

Препоръчваме да се консултирате с Вашия адвокат и да получите информация и съдействие при плащането на тези данъци и такси.

Препродажбата е прехвърляне на право на собственост от едно лице на друго. Тя се извършва чрез подписване на акт за собственост пред нотариус. Продавачът трябва да гарантира, че притежава пълното право на собственост, а купувачът трябва да осигури средствата за заплащане на цената. Ако някоя от страните е фирма, трябва да се удостовери, че тя е надлежно учредена и регистрирана в Търговския регистър. Важно е също така да се посочат директорите/управителите, които имат правомощие да сключват договори от името на фирмата.

Като чуждестранен инвеститор може да Ви е трудно да разберете формалностите при подписване на актовете – не само защото всички документи са на български език и ще Ви е необходим преводач, но също поради разликите в действащите законови разпоредби при закупуване на имот в България. Обърнете внимание, че правната система в България не се основава на Общото право, както е във Великобритания, и ще Ви бъде необходим съвет от местен адвокат. Освен това ако някоя от страните е взела банков заем, обезпечен с ипотека на имота, е препоръчително да наемете адвокат, който да провери всички договори преди предаването на имота.

Българският Търговски закон поставя основната рамка за създаване на търговски юридически лица и корпоративно управление в България.

Съгласно българския закон, основните видове фирми са:

- дружество с ограничена отговорност. Изисква минимален капитал от 2 лв. – в момента това е най-предпочитаният вид дружество, учредява се и се управлява лесно, законовите пречки са значително по-малко в сравнение с другите видове фирми. В този случай собствениците отговарят за задълженията на дружеството само до размера на техния дял в него.

- акционерно дружество. Изисква доста по-висок капитал – най-малко 50 000 лв.;

- събирателно дружество, командитно дружество; командитно дружество с акции – в тези случаи не се изисква капитал.

Правилата за регистрация на търговско дружество важат както за български, така и за чужди граждани. Въведени са специални регулаторни/лицензионни режими за дружества, които ще работят в областта на банковото дело, застраховането, доброволното пенсионно осигуряване, инвестиционното посредничество и др.

Основните изисквания за регистрацията на дружество в Търговския регистър са: представяне на Дружествен договор, назначаване на управител или управители; внасяне на минималния капитал, посочен в закона; набавяне на съответните лицензи или разрешителни, ако се изискват. Във всички случаи най-надеждният, сигурен и лесен начин да регистрирате дружество е да ползвате услугите на адвокат.

Адвокатските хонорари варират в зависимост от предоставяните услуги и времето, което е необходимо за разглеждане на даден случай. Възнаграждението може да бъде фиксирано в договор между адвоката и клиента. То трябва да е справедливо и оправдано и не може да бъде по-ниско от възнаграждението, посочено в Наредба № 1 от 09.07.2004 г. на Висшия адвокатски съвет в България, която определя само минималните прагове на заплащане на адвокатите според правния контекст и конкретиката на всеки случай.