Общественные отношения, связанные с управлением общих частей зданий в режиме этажной собственности, а также права и обязанности владельцев, пользователей и жильцов отдельных объектов или их частей регламентированы в Законе об управлении этажной собственностью (ЗУЭС), (в силе с 01.05.2009 г., обн. ДВ. №6 от 23.01.2009 г., изм. ДВ. №15 от 23.02.2010 г., изм. ДВ. №8 от 25.01.2011 г., изм. ДВ. №57 от 26.07.2011 г.)
Управление общими частями зданий в режиме этажной собственности в жилых комплексах закрытого типа регулируется письменным договором с нотариальной заверкой подписей между инвестором и владельцами самостоятельных объектов. Договор вписывается инвестором в Агентстве Регистраций под партидным номером каждого самостоятельного объекта и является обязательным для исполнения всеми последующими приобретателями.
Исключения в отношении управления общими частями зданий в режиме этажной собственности введено для зданий, где число самостоятельных объектов не больше трех, и они принадлежат более, чем одному владельцу. В этих случаях применяются положения ст. 30 п.3, ст.31 п.1 и ст.32 Закона о собственности.
Управление в режиме этажной собственности охватывает установление порядка и контроль над пользованием, содержанием общих частей и соблюдением внутреннего распорядка в здании, а также контроль над выполнением обязанностей владельцев, пользователей и иных проживающих в здании граждан.
Формами управления этажной собственностью являются общее собрание жильцов и/или товарищество владельцев недвижимости.
Органы управления: общее собрание и совет управляющих (управляющий).
По решению общего собрания товарищества, принятого большинством более 50% из представленных идеальных частей в товариществе полномочия совета управляющих (управляющий) могут передаваться физическим лицам, не являющимся собственниками. Договор о возложении полномочий заключает лицо, уполномоченное общим собранием товарищества.
Расходы на управление и содержание общих частей этажной собственности распределяются поровну между собственниками, пользователями и иными проживающими в здании гражданами.
Ремонт, обновление, реконструкция и переустройство общих частей или подмена внутридомовых инженерных систем и оборудования производится по решению общего собрания собственников. Общее собрание собственников или товарищества создает и управляет фондом „Ремонт и обновление". Расходы на ремонт, обновление, реконструкцию и переустройство общих частей, о которых существует принятое решение общего собрания собственников или товарищества, распределяются между собственниками самостоятельных объектов соразмерно с принадлежащими им идеальными долями общих частей здания, которые находятся в их владении.
По нерешенным ЗУЭС вопросам применяется Закон о собственности.
Существует перечень основных обязанностей каждого собственника, который следует соблюдать. Например: не мешать другим собственникам, пользователям и жильцам использовать общие части здания; не наносить ущерб общим частям; не занимать их в целях личного пользования; не участвовать в деятельности, причиняющей большое беспокойство и неудобство остальным жильцам; исполнять решения общего собрания; оплачивать необходимые расходы; соблюдать санитарно-гигиенические нормы и др. Домовая книга должна быть заведена, храниться и вестись в каждом здании и содержать соответствующую информацию о недвижимости, собственнике, пользователях и др. Решения руководящих органов, принятые в соответствие с требованиями этажной собственности, абсолютно обязательны для всех собственников в здании.
Часто иностранные собственники недвижимости нанимают фирму для управления, обслуживания и всей внутренней организации деятельности здания, оплаты счетов, сбора средств на расходы с собственников, сдачи в аренду квартир от их имени и др. Перечень услуг таких фирм легко можно найти в Интернете. Настоятельно советуем заключить договор с такой фирмой, следуя советам адвоката.