Строительные работы в Республике Болгарии производятся согласно требованиям и в соответствии с Законом о территориальном устройстве (ЗТУ), (Обн. ДВ, №1 от 2 января 2001 г.).
Понятия «стройки», «капитального ремонта», «текущего ремонта» и «реконструкции» объекта, в соответствии с § 5, т. 38, т. 42, т. 43 и т. 44 Дополнительных положений ЗТУ, определены следующим образом:
«Стройки» - это наземные, приземные, подземные и подводные здания, постройки, пристройки, надстройки, укрепительные и восстановительные работы, консервация, реставрация, адаптация недвижимых культурных ценностей, заборы, сетки и сооружения технической инфраструктуры, спортивные сооружения и сооружения, обеспечивающие благоустройство территории, а также капитальный ремонт, реконструкция, перепланировка с целью изменения предназначения или без таковой.
«Капитальный ремонт» объекта – это частичное восстановление и/или замена элементов конструкции, основных частей, объектов или технических сооружений на стройке, строительно-монтажные работы, во время которых производится замена изношенных материалов, конструкции и их элементы заменяются другими, либо новые виды работ, целью которых является восстановление их годности для эксплуатации, улучшение и продолжение срока эксплуатации.
«Текущий ремонт» объекта – это улучшение и техническое обслуживание зданий, построек, объектов и внутридомовых инженерных систем, а также перепланировка помещений, которые:
а) не влияют на конструкцию здания;
б) не влекут за собой разрушение или перемещение существующих стен, либо создание проема в них, т.е. конструкция здания остается без изменения;
в) не меняют предназначения помещения и нагрузку в них.
«Реконструкция» объекта – это восстановление, замена элементов конструкции, основных частей, сооружений или инженерных систем и создание новых таковых, увеличивая, таким образом, несущую способность, устойчивость и долговечность объектов.
Согласно положениям ЗТУ, строительство ведется на основе утвержденной проектно-сметной документации – инвестиционного проекта и разрешения на строительство в целом, на основании разрешения на строительство в случаях, указанных в ст. 147, или по ст. 151 ЗТУ, когда такого разрешения не требуется.
Инвестиционные проекты разрабатываются проектантами в соответствии с положениями ЗТУ и подзаконными нормативными актами. Проектанты – физические лица с технической правоспособностью и соответствующей компетенцией, или юридические лица, если в их состав включены физические лица с соответствующей технической правоспособностью. Проектанты должны засвидетельствовать свою правоспособность удостоверением, выданным Палатой архитекторов Болгарии (ПАБ) и Палатой инженеров инвестиционного проектирования (ПИИП), организациями, в чьей ведомости находится регистр правоспособных лиц (http://www.kab.bg/: http://www.kiip.bga)
Для строек (в компетенции муниципальной администрации), которые требуют одобрения инвестиционного проекта для выдачи разрешения на строительство, заказчик должен подать заявление в письменном виде в соответствующий муниципалитет по местонахождению недвижимости, приложив документы, указанные в ст. 144 ЗТУ:
- правоустанавливающие документы, а для зданий жилых домов – и вступившее в силу решение общего собрания о принятии проекта;
- лицензия на проектирование в случаях, указанных в ст. 12 п. 3, ст. 41 п. 2, ст. 50, 51, 58, 59, ст. 133 п. 6 и ст.134, п. 6 ЗТУ (издается соответствующим муниципалитетом по местонахождению недвижимости, на основании письменного заявления заказчика и оплаты услуги);
- три копии инвестиционного проекта, объем и содержание которого определяются Постановлением № 4/21 мая 2001 г. об объеме и содержании инвестиционных проектов (Обн. ДВ. № 51 от 5 июня 2001 г.), в чьем создании участвовали правоспособные проектанты, согласно ст. 229 ЗТУ. На всех частях проекта должны быть личные печати каждого из проектантов, выданные ПАБ и Палатой инженеров инвестиционного проектирования (ПИИП);
- административные акты, которые в зависимости от типа и объема строительных работ являются условием для получения разрешения на строительство по Закону об охране окружающей среды или другого специального закона;
- оценка соответствия, составленная по ст. 142, п. 6 ЗТУ;
- разрешение на строительство водозаборного сооружения для подземных вод и/или разрешение на водозабор, и/или разрешение на сброс сточных вод, выданных на основании и в случаях, предусмотренных в Законе о водных ресурсах.
В зависимости от объема, категории и сложности строительных работ может возникнуть необходимость представления дополнительных документов, указанных в ст. 142 ЗТУ.
Информацию о необходимых документах, образцы заявлений, тарифы и др. можно получить и на Интернет-странице соответствующего муниципалитета (почти у всех муниципальных администраций уже есть такие страницы).

Инвестиционные проекты согласуются и утверждаются главным архитектором города/района (в городах с районным административным делением), который заверяет их печатью муниципального управления.
За согласование и утверждение инвестиционных проектов, а также за выдачу разрешения на строительство вносится пошлина в соответствии с Законом о местных налогах и сборах в размере, уставленном соответствующим муниципальным советом.
Для строек, для которых необходимо только разрешение на строительство (по ст. 147 ЗТУ), также подается письменное заявление в соответствующий муниципалитет, прилагается документ, подтверждающий право собственности или учрежденного права на строительство, ситуационный план, в некоторых случаях представляется заключение инженера-конструктора, составленное лицензированным проектантом и подпечатанное его личной печатью, подтверждающей его правоспособность проектанта.
После вступления в силу разрешения на строительство открывается строительная площадка, определяется линия строительства и уровень, составляется протокол в присутствии муниципального служащего и лица, осуществляющего строительный надзор объекта (для строек от первой до четвертой категории) или технического руководителя (для строек пятой категории). На каждом этапе строительных работ составляются соответствующие акты. Со дня ввода в эксплуатацию начинается действие гарантийных сроков, определенных постановлением министра регионального развития и благоустройства. После завершения строительства нового здания, после реконструкции, капитального ремонта или реконструкции существующего здания лицом, осуществляющим строительный надзор, или техническим руководителем, оформляется технический паспорт здания. Для временных построек и дополнительных строительных работ такой паспорт не оформляется.
Стройки по ст. 147 от ЗТУ относятся к шестой категории и не подлежат введению в эксплуатацию. Виды стройки, перечисленные в ст. 151 от ЗТУ, тоже не вводятся в эксплуатацию.
В целях защиты интересов заказчика строительных работ рекомендуется при выборе исполнителя обратиться к публичному регистру Палаты строителей Болгарии (http://register.ksb.bg/).
Взаимоотношения между участниками проектирования и строительства регулируются письменными договорами.
Строительные работы, для которых не требуется одобрения инвестиционных проектов при выдаче разрешения на стройку согласно ст. 147 от ЗТУ, следующие:
- хозяйственные постройки сельскохозяйственного предназначения и дополнительные постройки по ст. 44 и по ст. 46, п. 1 от ЗТУ, кроме тех случаев, когда решением муниципального совета принято другое;
- монтаж инженерных систем, сооружений и оборудования, с исключением сооружений с повышенной степенью риска, подлежащих техническому надзору со стороны Главной дирекции «Инспекции государственного технического надзора»;
- теплицы (оранжереи) площадью до 200 кв.м;
- бассейны объемом до 100 куб. м на огражденных земельных участках;
- подпорные стены высотой до 2 м. над уровнем земли у основания, если не являются элементами транспортных объектов;
- ремонт элементов технической инфраструктуры;
- ограждения, садово-парковые элементы высотой до 2,20 м над прилежащей землей;
- рвы и насыпи глубиной или высотой до 1 м. и площадью до 30 кв.м;
- пневматические (надуваемые) склады или покрытия площадью до 100 кв.м;
- стройки по ст. 55;
- остекление балконов и лоджий, за исключением выходящих на главные улицы;
- монтаж инженерных систем производства электроэнергии, тепла и/или охлаждения за счет возобновляемых источников энергии общей мощностью до 30 kW, включая существующие строения в городских районах, в том числе на крышах, фасадах и собственных земельных участках.
Строительные работы, на проведение которых не нужно получения разрешения согласно ст. 151 ЗТУ:
- внешняя и внутренняя покраска зданий и построек;
- смена кровельных материалов;
- внутренняя перепланировка, которая:
а) не оказывает влияния на конструкцию здания;
б) не влечет за собой разрушение или перемещение существующих стен, либо создание проема в них, т.е. конструкция здания остается без изменения;
в) не меняет предназначения помещения и нагрузку в них.
- текущий ремонт зданий, построек и внутридомовых инженерных систем;
- текущий ремонт элементов технической инфраструктуры согласно ст. 64 п. 1, в ходе которого не вносятся изменения в маршрут и технические характеристики;
- текущий ремонт дорог, не вносящий изменения в структуру дорожного полотна;
- памятники, надгробия и кресты высотой до 3 м;
- консервация недвижимых культурных ценностей;
- консервация и реставрация фасадов, художественных элементов и фресок в интерьере архитектурно-строительных и художественных культурных ценностей и консервация археологических недвижимых культурных ценностей.
Часто задаваемые вопросы:
- Нотариально заверенной доверенностью владелец недвижимости может предоставить другому члену семьи или третьему лицу права предпринять необходимые действия для получения лицензии на проектирование, возложить создание инвестиционного проекта, разработку проекта и получение разрешения на строительство, а также предпринять любые другие действия, связанные со строительством, кроме тех, которые требуют подписания договора. Лицензия на проектирование издается на основании вступившего в силу плана развития района и имеет срок действия шесть месяцев.

Общественные отношения, связанные с управлением общих частей зданий в режиме этажной собственности, а также права и обязанности владельцев, пользователей и жильцов отдельных объектов или их частей регламентированы в Законе об управлении этажной собственностью (ЗУЭС), (в силе с 01.05.2009 г., обн. ДВ. №6 от 23.01.2009 г., изм. ДВ. №15 от 23.02.2010 г., изм. ДВ. №8 от 25.01.2011 г., изм. ДВ. №57 от 26.07.2011 г.)
Управление общими частями зданий в режиме этажной собственности в жилых комплексах закрытого типа регулируется письменным договором с нотариальной заверкой подписей между инвестором и владельцами самостоятельных объектов. Договор вписывается инвестором в Агентстве Регистраций под партидным номером каждого самостоятельного объекта и является обязательным для исполнения всеми последующими приобретателями.
Исключения в отношении управления общими частями зданий в режиме этажной собственности введено для зданий, где число самостоятельных объектов не больше трех, и они принадлежат более, чем одному владельцу. В этих случаях применяются положения ст. 30 п.3, ст.31 п.1 и ст.32 Закона о собственности.
Управление в режиме этажной собственности охватывает установление порядка и контроль над пользованием, содержанием общих частей и соблюдением внутреннего распорядка в здании, а также контроль над выполнением обязанностей владельцев, пользователей и иных проживающих в здании граждан.
Формами управления этажной собственностью являются общее собрание жильцов и/или товарищество владельцев недвижимости.
Органы управления: общее собрание и совет управляющих (управляющий).
По решению общего собрания товарищества, принятого большинством более 50% из представленных идеальных частей в товариществе полномочия совета управляющих (управляющий) могут передаваться физическим лицам, не являющимся собственниками. Договор о возложении полномочий заключает лицо, уполномоченное общим собранием товарищества.
Расходы на управление и содержание общих частей этажной собственности распределяются поровну между собственниками, пользователями и иными проживающими в здании гражданами.
Ремонт, обновление, реконструкция и переустройство общих частей или подмена внутридомовых инженерных систем и оборудования производится по решению общего собрания собственников. Общее собрание собственников или товарищества создает и управляет фондом „Ремонт и обновление". Расходы на ремонт, обновление, реконструкцию и переустройство общих частей, о которых существует принятое решение общего собрания собственников или товарищества, распределяются между собственниками самостоятельных объектов соразмерно с принадлежащими им идеальными долями общих частей здания, которые находятся в их владении.
По нерешенным ЗУЭС вопросам применяется Закон о собственности.
Существует перечень основных обязанностей каждого собственника, который следует соблюдать. Например: не мешать другим собственникам, пользователям и жильцам использовать общие части здания; не наносить ущерб общим частям; не занимать их в целях личного пользования; не участвовать в деятельности, причиняющей большое беспокойство и неудобство остальным жильцам; исполнять решения общего собрания; оплачивать необходимые расходы; соблюдать санитарно-гигиенические нормы и др. Домовая книга должна быть заведена, храниться и вестись в каждом здании и содержать соответствующую информацию о недвижимости, собственнике, пользователях и др. Решения руководящих органов, принятые в соответствие с требованиями этажной собственности, абсолютно обязательны для всех собственников в здании.
Часто иностранные собственники недвижимости нанимают фирму для управления, обслуживания и всей внутренней организации деятельности здания, оплаты счетов, сбора средств на расходы с собственников, сдачи в аренду квартир от их имени и др. Перечень услуг таких фирм легко можно найти в Интернете. Настоятельно советуем заключить договор с такой фирмой, следуя советам адвоката.

Если вы приобрели недвижимость и решили сделать ремонт или перепланировку, то вам необходимо знать следующее:
1. Ремонт является видом строительства. В большинстве случаев необходимо получить разрешение на строительство в соответствии с Законом о территориальном устройстве (ЗТУ). Перед началом ремонтных работ необходимо выяснить следующее:
- предполагают ли запланированные вами ремонтные работы изменение конструктивных элементов здания, в котором находится ваше жилье;
- придется ли прибегнуть к изменению границ частей, предназначенных для общего пользования всеми жильцами;
- будет ли изменено назначение помещений или их частей из жилых в нежилые;
- наступит ли изменение в нагрузке помещений (например, в связи с необходимостью монтажа дополнительного оборудования и др.);
- располагаете ли вы достаточно подробной технической документацией о фактическом состоянии объекта до начала ремонтных работ (расположение несущих конструкций, инженерных систем и др.).
В зависимости от характера и объема перепланировки и ремонтных работ в большинстве случаев требуется подготовка проектной документации, доказывающей, что во время ремонта обеспечиваются или сохраняются существующие до того:
- прочность, устойчивость и долговечность строительных конструкций при эксплуатации и сейсмических воздействиях;
- пожарная безопасность;
- сохранение жизни, здоровья и имущества людей;
- безопасное использование построенного объекта (отремонтированного);
- экономия тепла и энергии.
Строительно-ремонтные работы могут быть различного масштаба: от обычной покраски стены до полной реконструкции жилья или другого нежилого объекта. В зависимости от сложности предвиденных ремонтных работ владелец в качестве участника строительного процесса, определенного Законом, несет ответственность за выяснение следующего:
- необходим ли по закону проект запланированных ремонтных работ;
- необходимо ли получение разрешения компетентного органа;
- необходимо ли согласование с совладельцами в здании и соседями;
- необходимо ли соблюдение режима относительно шума, передвижения, сохранения строительных материалов и др.
Как правило, заказ строительно-ремонтных работ осуществляется владельцем. Если лицо, заказывающее строительно-ремонтные работы, не является владельцем, то у него должна быть официальная доверенность.
Случаи, в которых не требуется наличие разрешения на строительство, регламентированы в Законе о территориальном устройстве (ЗТУ) и сводятся к следующим:
- внутренняя и внешняя покраска зданий и сооружений;
- замена кровельных материалов (если замене подлежат несущие структурные элементы конструкции крыши, такие как балки, подпоры и др., случай не относится к этой категории);
- внутренняя перепланировка, при которой не изменяется конструкция здания, не разрушаются или переносятся стены, и при которой не изменяется предназначение помещений и нагрузка в них.
Полный перечень случаев, в которых не требуется разрешение, можно рассмотреть в ст. 151 от ЗТУ.
Рекомендация:
Даже в тех случаях, когда представление проекта не является обязательным по закону, его наличие отвечает интересам Заказчика, т.к. проект дает возможность предварительного расчета видов деятельности, вида и количества используемых материалов, что в свою очередь дает представление о примерной стоимости стройки.
Во время строительно-монтажных работ в большинстве случаев необходимо ведение документации, связанной с выполнением отдельных видов работ. Обязанность ведения документации лежит на владельце и лице, руководящем процессом строительства.
В тех случаях, когда ремонт начался с разрешения на строительство и одобренного проекта, после его завершения необходимо здание пустить в эксплуатацию путем регистрации завершенной стройки или другой процедуры, в зависимости от категории здания, в котором находится объект.